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房地产进入结构转型阵痛期?一线城市二手房价降幅大

    上海热线讯:7月7日,上海财经大学发布《2024年中中国宏观经济形势分析与预测报告》,分析和研判了当前经济发展形势和遇到的风险挑战,并围绕通货紧缩、对外贸易、货币政策、房地产市场、地方政府债务等内容进行了专题报告。

    报告显示,今年上半年消费则是温和复苏,但增长不及预期。报告指出,2024年消费市场受到稳中有进的经济政策影响,呈现较为稳定增长的态势,但国内需求仍有提升空间,社会消费增速能够进一步增长。

    在需求刺激和政策引导下,1-5月社会消费品总额累计同比增长4.1%,较去年同期累计增速明显下降;从每月同比增速看,今年2月社会消费品总额同比增速为5.5%,但从3月开始,同比增速降至3.0%左右,这主要受去年增速加快,同比基数较大导致。总体而言,社会消费品累计同比增速还未达到疫情前同时期8%左右的水平,目前市场销售稳定增长,服务消费增长较快,社会消费总体规模仍有较大增长空间。

    但事实上,不同类型的消费品对社会消费复苏的贡献力度不同,其复苏潜力呈现一定的异质性。2024年初服务类消费对于社会消费规模增长贡献明显。在去年服务业高基数增长的基础上,今年服务业继续稳定增长,一个典型例子是餐饮类。餐饮类消费受春假假期影响,2月同比增速为12.5%, 4月回落至4.4%,但由于五一假期等利好因素,5月同比增速5%。预计二、三季度,由于假期和政策刺激等影响,餐饮消费会保持增长态势,带动社会消费规模增长。

    实物消费总体比较稳定。在商品零售子类中,食品和日用品等非汽车消费品零售额相对较稳定,今年2-5月,非汽车消费品零售额同比增速均保持在4%的增速水平。相比之下,以汽车为代表的耐用品消费额度和销售量呈现不同趋势的变化。在销量上,虽然2023年上半年同时期汽车销量同比快速上升导致基数效应较大,但是在中央经济工作会议“提振新能源汽车、电子产品等大宗消费”的政策引导下,汽车销量从1月同比增速实现了47.93%大规模增长,虽然2月同比增速为-19.87%,但3-4月稳定在9%以上水平,5月增速为1.48%。在汽车零售额上,2023年2月销售额同比增速为9.4%,而在3-5月持续10%甚至超过20%以上的增速增长。在该基数效应以及新能源汽车价格效应影响下,本年2月汽车销售额同比增长8.7%,但是3-5月同比增长为负,维持在-4%左右。

    报告认为,2024年1-5月,受政策引导和民众需求,消费得以释放呈现温和复苏态势,服务消费和非汽车类商品消费继续稳定增长,汽车消费品在需求规模上仍然呈现上升态势。总体而言,社会消费增长仍然有提升空间。

    报告同时揭示,房地产业处于结构转型阵痛期。在经历了2023年下半年的平稳之后,进入2024年,房价降幅开始再次扩大,下降的速度甚至有加快的趋势。从各城市房价来看,整体下降趋势一致,三线城市房价下降最大,二线城市次之,一线城市最小

    但是,如果看下降的趋势,一线城市下降的速度(曲线的斜率)要快于二线三线城市,这是2024年的房价分化的新特点。具体来看,2024年5月份,一线城市降幅达到3.2%,比上月下降0.7个百分点,二线城市降幅达到3.7%,比上月下降0.8个百分点,三线城市降幅达到4.9%,比上月下降0.6个百分点。在5月中旬,央行、金融监管总局等公布了新的房地产促进政策,首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。这些政策的效果可能还未体现。

    在二手房市场,同新建住宅价格指数的变动趋势一致,房价的降幅继续扩大,并且下降的速度甚至有加快的迹象。但与新建住宅价格指数不同的是,一线城市房价降幅不仅最大,下降的速度(曲线的斜率)也最大。具体来看的话,其中一线城市房价的降幅最多,在2024年5月达到了同比下降9.3%,二线城市也达到了同比下降7.5%,三线城市达到了同比下降7.3%。这一2024年出现的新情况更加值得关注。以往在二手房市场房价上涨时,一线城市处于领涨状态,并且在2024年之前,一线城市的降幅也比二线三线城市小很多。但目前一线城市的二手房房价下降幅度更大说明一线城市的劳动力市场可能也出现了问题,更多的流动人口回流到原住地,这种需求的跨区域流动导致了房价的反常。

    报告认为,房地产市场的问题并不仅仅是房地产内部的问题,而是宏观经济问题的集中反映。农村或中小城市作为经济的压舱石,许多流动人口回流一定程度上稳定了宏观经济,但也造成一线城市房地产市场的进一步需求萎缩。

    上海财经大学宏观团队总结道,2024年外部风险依然处于高位,大国博弈环境下贸易风险增加,地缘政治冲击贸易结构。国内也面临着多重挑战因素,通货紧缩压力犹存,房地产市场需求端依旧低迷,地方政府债务风险分化加剧。虽然存在众多风险因素和困难挑战,但今年以来我国经济总体复苏,1-5月经济指标基本符合预期,全年增长5%左右的目标基本可以实现。当前,高质量发展已成为经济社会发展主旋律,正确分析和看待当前经济复苏的态势和薄弱点,对于应对各种风险挑战,推动经济行稳致远具有关键作用。

    供给侧方面,服务业全面恢复增长,工业稳中有升、建筑业平稳运行,但是房地产业持续下滑,目前正处于结构转型阵痛期,国际原油价格也存在小幅波动,食品价格持续回落,全球供应链压力暂行低位。

    需求侧方面,消费温和复苏,但是增长不及预期;固定资产投资增速内部分化,制造业投资带动作用增强,基建投资平稳增长,房地产投资延续下行趋势,高技术产业投资增速加快;对外贸易稳步增长,外部风险依然处于高位。

    宏观经济政策方面,货币政策总体保持可持续和防空转的稳健状态;财政政策继续发力,但地方财政收支两端承压。团队建议,在宏观经济发展迈向新均衡的关键时期,要着力打好宏观经济政策组合拳,推动我国经济回升向好态势持续巩固增强。

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本文来源:上海热线 作者: 责任编辑:MIST

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