综合

徐汇与闵行交界处,特殊的“城中村”大变样,租客们说住得“实惠又安心”了

  35岁的小吴来自江西鹰潭,是一名活跃在徐家汇的外卖小哥。为了节省开支,他将房子租在闵行区行南村,那里毗邻徐汇区,但租金相对便宜,单间平均月租1500元。目前,这个村聚居着7000多名外来租客。

  然而,租金便宜的代价,是要忍受“环境脏乱差、治安问题突出、安全隐患多”等乱象,据说之前村里一年光火灾就有七八起。而由于行南村自建房的特殊性,属地政府虽曾多次治理,但苦于缺少政策法规依据,每次整治往往隔靴搔痒,且极易回潮。特殊的“城中村”,成了当地城市治理最大的难点和堵点。

  最近,小吴亲身感受到了喜人变化:房东在不涨租金的前提下,重新装修了租客的房间,并改善采光、通风条件,而院子里,则新装了足够的电瓶车充电插座和消防喷淋等设施……这并非个例。目前,行南村已100%完成“不规范合租”整治,整个村宅环境变得整洁美丽了,管理服务也逐渐走向了规范有序。

  “党建引领、公约规范、村民自治、多方参与”——如今,村宅治理的“行南模式”,正在闵行区梅陇全镇各村推广,均取得了明显成效。

  难点和突破口

  小吴租住的105号,是一幢三层自建房,由二房东对外出租,整改前共分隔出了18个小间,整改后减到了15个小间,入住的租客总数也限定在20人左右。

  “行南村共有606套这样的自建房,其中近400套对外出租,一半房源为业主自行出租,一半房源掌握在二房东手里。”行南村党总支书记顾伟熔告诉记者,对外出租的房屋,往往都被分隔成若干小间,租住人数超过30人的就有121幢,被认定为群租,需要全面整改。

  改造前

  记者了解到,这些房屋每层楼面大约100平方米,按新标准,每层最多只能分隔出5小间,要确保每间有自然采光和通风条件,每层居住总人数不超过7人,三层楼面租住总人数不超过20人。因此,整改后,不少房东可供出租的总房间数减少了三四间。不仅如此,房东还要摸清租客的电瓶车总数,据此安装足够的充电插座,并匹配消防喷淋设施,杜绝飞线充电现象,防止发生火灾……到目前为止,121幢“不规范合租”房屋已全部完成整改。

  改造后

  那么,长期以来的整改难到底“卡”在哪儿?梅陇镇有关负责人告诉记者,20世纪90年代,上海城乡结合部的一些村为改善村民居住条件,陆续在集体土地上集中建房,并对外出售给个人,它们未通过行政审批、没有产证,在2000年前后被叫停。在房屋租赁领域,《上海市住房租赁条例》管理的对象是“居住房屋”,并未对这类农村自建房有特殊说明,无法进行统一管理和执法。同时,农村自建房“不规范合租”涉及多个部门的监管范畴,单一部门的监管往往难以取得实效,因此尽管经历多次大排查、大整治,仍会反弹回潮。

  去年下半年,第二批主题教育启动后,梅陇镇党委针对这一最难啃的“硬骨头”,广泛开展调查研究,寻找破题的办法。经课题组调研,梅陇镇现有建制相对完整村8个,总楼栋数2157幢,出租率82.3%,出租间数1.78万余间,租客近3万人。其中,存在“不规范合租”的楼栋数为126幢,共计1391间,分布于行南村、曙建村、五一村、永联村。

  课题组选取最有代表性且情况最为突出的行南村作为试点,先试先行,针对其辖内“不规范合租”情况进行整治。

  完善村规民约,使治理有“法”可依,成为关键突破口。在镇党委指导下,行南村广泛征求意见,先后召开政策宣讲会、村民代表意见征询会、二房东沟通协调会、租客代表会等10余场,参照市、区房屋租赁的相关规章制度要求,结合实际,达成共识,修改完善了《行南村村民公约》,确定了分隔标准、可居住空间的标准、装修标准和住人标准,明确了房东、二房东、租客的权利义务,为规范租赁提供准则和依据。

  与此同时,作为一名在属地报到的老党员,拥有20套房源的二房东胡先生,带头整改打造示范“样板楼”,成了又一个突破口。在课题组指导下,“样板楼”从提升消防安全、规范人均面积、改善居住环境等方面入手,严格按照《村规民约》租赁相关标准,配置有安全通道、集中充电桩、感应喷淋设备、独立烟感器、灭火设备等消防设施,并明确每层每间房屋采光通风标准,为其他房东和二房东提供可借鉴的模板,消除其顾虑。

  改造后

  整改后挂牌

  “每幢投入1-3万元实施改造,就能消除各种安全隐患,你想想,万一发生火灾,你要损失或赔偿多少……”“样板楼”改造完成后,村干部一边组织房东、租户实地参观,面对面讲解整改要点,一边和他们算“眼前账”和“长远账”,打消大家的顾虑。很快,80%的违规房东和二房东主动自行整改,形成了自改自纠、自建自享的良好氛围。

  对于个别拒不配合的房东,则由职能部门进行集体约谈、联合治理。一位业主原本在房顶搭建出了“四楼”,并分割出了20多个小间对外出租,明显违规超标,经过整改,“四楼”被拆除,他家的总房间减到了15间。在回访中,这位78岁的房东坦言:“现在,小区整体环境舒服多了,入口坑坑洼洼的道路也被修好了,我们老人冬天也不担心积水结冰会滑倒了。”

  将治理“阻力”变为治理“动力”

  硬件整改完成,彻底解决了原先存在的房屋分隔过小、通风采光不足、私拉电线、违规搭建等问题。

  但是,“人”还是一笔糊涂账。课题组在调查中发现,居然有90%的二房东不认识自己的租客,他们平时签合同、付房租都是“网来网去”,根本不用见面,更何谈管理和服务。

  厘清“人口管理”底账,是实现精细化治理的前提。

  前阵子,行南村出现了一道奇特的“风景线”,那就是在村干部、片区民警的陪同下,20多位二房东“组团走访”自己的租客,在了解租客需求、解决实际难题的同时,进行人口信息采集,“一户一档”,建立起本区域农村自建房租赁管理电子档案,确保租赁底数清、情况明。在70-80批次的走访后,他们实现了对出租屋人口的全覆盖摸底,并帮助租客解决了40多个大小问题。

  如今,小区入口还安装了人脸识别门禁系统,租客和业主们每天“刷脸”进出,通过“人防 技防”,人们安全感有了明显提升。房东李阿姨告诉记者,前两年,自己家失窃过好几次,有一次钱包也被偷了,现在这种情况不再出现了。

  与此同时,行南村联合镇、村、物业、房东(二房东)、租客多元主体,共同参与农村村宅治理,创新打造农村村宅多元治理模式。一方面,村里做实区域化党建,梳理形成“问题清单”“资源清单”“需求清单”,依托共商共享共治区域化党建联盟、在职党员和社区党员志愿者服务团队,对照清单开展各类村宅环境提升志愿服务活动。另一方面,挖掘并动员本村内党员业主、租客、社区达人、退役军人等亮身份、做表率,组建“村宅自治志愿者团队”,共同参与本村各项问题的发现和整改,建立居民自我巡查、自我发现、自我管理、自我监督的工作机制。

  值得注意的是,在治理过程中,行南村特别注重扩大“村民”定义范畴,将本地村民、外来租户、购房业主等居住在小区内的人群都视为“本村人”,以搭建议事平台、社区共建、村务共担、文化共享、资源共用等方式,让来沪人员增强归属感,并带动周围一批“老乡”“朋友”一起融入村集体,将治理的“阻力”变为治理的“动力”。

  据了解,目前,行南村已在自建房小区建成4座微型消防站,村党总支牵头成立一支由物业、退役军人、志愿者等组成的“小区消防队”,成为“3分钟到场”的第一救援力量,更好保障小区消防安全。

  “以前,村里一年物业支出三五百万元,仍是乱象丛生,现在,村里一年只要补贴120万元,整体环境却大大改善了。”村党总支书顾伟熔告诉记者,摸清人口底数后,行南村试点探索通过村规民约约定的方式,收取和规范使用“卫生费”“物业管理费”“建筑垃圾大件垃圾清运费”等,实现对村级治理费用弥补的同时,也引导村民和租客进行垃圾减量和参与本村治理。

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本文来源:上观新闻 作者: 责任编辑:MIST

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