遇到这些常见的房产纠纷问题 该如何处理?
03/24
08:00
问题6：购买的房屋属于小产权房，无法办理房屋产权证，我该如何维权？
王女士和周先生是系朋友关系，周先生曾称其在青岛市城阳区某社区拥有合法、可出售的回迁房，于是王女士于2019年与周先生签订了《房屋买卖合同》，王女士向周先生支付购房款65万元。之后王女士多次与周先生进行联系，周先生一直以各种理由推诿，拒不交房，亦不配合王女士办理房屋过户手续。王女士经过多方打听，发现该处房屋属于小产权房，无法办理房屋产权证，咨询律师自己该如何维权？
律师说法：根据目前的法律规定和司法实践，王女士与周先生签订的《房屋买卖合同》中的房屋系小产权房，王女士并非房屋所在地集体组织成员，因此上述合同违反法律法规强制性规定，应属无效。因此王女士可以向法院提出诉讼，请求解除与周先生签订的购房合同，要求周先生返还购房款并承担利息。在此提醒广大市民，购买小产权房有很多风险，比如双方签署的购房合同可能违反法律强制性规定导致合同无效；不能在房管局备案，购房人无法取得房产证；小产权房不能办理抵押登记，购房时无法进行银行贷款；因为小产权房大多属于未确权房产，在涉及离婚或者继承纠纷时，很难通过法院进行处理等等，因此如果自己不具备购买小产权房的资质，建议最好不要购买小产权房，以免造成不必要的财产损失。
问法感悟
代晓律师：
今天参加半岛“问法热线”，答疑主题为“遇房产纠纷如何处理”。买房是很多家庭的大事，但由于买卖双方在专业知识上信息不对称，导致消费者不知道如何把握，在合同履行中易处于被动地位，那么借此机会，给大家几点建议：购房时应当核实楼盘开发商是否具有合法性销售资格的证明，开发商必须五证齐全才能保证购房者买房后能拿到房产证；房屋订购协议签订时一定要仔细阅读订购协议条款，应特别注意房屋性质、交付条件、违约责任等条款。
林梦婷律师：
除了房屋买卖，日常生活中许多人会选择租赁房屋居住或进行生产经营，而租赁房屋也同样需要确认好出租方是否有资格出租房屋，并确认好房屋状态。在此建议大家在租赁房屋时要先查看出租方是否有权出租房屋，比如可以查看出租方的房屋产权证书，如果出租方是转租则需要确认出租房屋给你的“二房东”有没有“一房东”允许转租的声明。另外在交接房屋时双方也需要确认好房屋现状和房屋里的家具用品，并签好交接材料。
相关案例：
为套取银行贷款订立虚假房屋买卖合同，有何法律后果？
2019年6月17日，王某和李某签订存量房买卖契约，约定李某购买房屋并办理银行贷款。6月25日购房人李某出具承诺书。内容为因经营急需资金，向王某求借涉案房屋一套，通过过户方式取得资金。该房屋虽然过户，但并非双方真实买卖交易，而是暂借，李某保证五年内还清房贷并将房屋过户至王某名下。
【法院裁判】
本案经过法院审理后认为，买卖双方通过签订合同办理房屋买卖手续，达到骗取银行贷款的目的，属于以合法形式掩盖非法目的，应当认定房屋买卖合同无效。
【律师意见】
第一，双方当事人在签订房屋买卖合同后，出售方一直持有、保管房屋产权证及过户发票、收据等相关原件，且一直占有使用出售房屋，其主张双方为虚假购房合同套取银行贷款，而买受人不能合理解释并举证证明上述情况且未证明除银行贷款外房款的支付情况，应认定双方之间房屋买卖合同并非其真实意思表示，应为无效合同。
第二，意思表示真实是民事法律行为应当具备的基本条件之一，双方当事人没有买卖标的物的真实意思，而为实现其他目的，如获取商业贷款或者住房公积金贷款而相互串通签订虚假买卖合同的，应当认定合同无效。
第三，房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，应当认定合同无效。
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