购房纠纷类型翻新 源头化解保障权益

　　补充协议房企挖坑

　　限制权利合同无效

　　2020年6月，李某某、夏某某与重庆某房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的位于江北区观音桥的某房屋，并约定了交房时间。合同载明：如逾期交房超过30日，李某某、夏某某有权解除合同；李某某、夏某某要求解除合同的，该房地产公司应当退还全部已付购房款及利息，并支付违约金。

　　2020年12月2日，因该房地产公司一直未交房，李某某、夏某某向该公司发出律师函，以逾期交房为由要求解除合同。该房地产公司认为，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定，若房地产公司逾期交房，李某某与夏某某放弃合同解除权，并以此为由不同意解除合同。李某某、夏某某遂诉至江北区人民法院，请求解除合同并由该房地产公司承担相应责任，一审法院支持了李某某、夏某某的诉讼请求。该房地产公司不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院经审理后驳回了重庆某房地产公司的上诉请求。

　　法官庭后表示，本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释相关规定。本案中的补充协议系重庆某房地产公司向不特定对象提供的可重复使用文本，属格式合同。该协议约定买方在逾期交房的情况下放弃合同解除权，明显排除了购房者主要权利，应认定为无效。购房者是否享有解除权仍应根据《重庆市商品房买卖合同》进行判断。房地产开发企业在与购房者签订合同过程中，应按照公平原则确定其与购房者之间的权利义务。本案中，房地产开发企业通过格式条款剥夺购房者关于房地产开发企业逾期交房的合同解除权，明显排除了购房者的主要权利，应认定为无效。

　　民法典相关规定

　　第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。

　　第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

　　第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

　　第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

　　第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

　　老胡说法

　　安居方能乐业，无论是住房的刚性需求还是改善性需求，对百姓而言都是至关重要的事情。然而，在购房过程中，个别开发商和销售人员却不讲诚信，严重损害购房者的正当权益。

　　从本期案例中我们可以看到，有的开发商以购房补充协议中的格式条款恶意剥夺购房者的主要权利，有的开发商对促销时所作优惠承诺在成交后却不予兑现，还有的房屋销售人员以假乱真肆意欺诈蒙骗购房者。商品房市场上诸如此类的乱象，不但侵害了购房者的财产权益，同时也危害了经济秩序和社会稳定。

　　因此，司法部门、市场监督管理部门、住房建设管理部门应当协同联动、相互配合，进一步加大商品房市场治理力度，在健全完善相关监管法律法规和体制机制的基础上，对侵犯购房者合法权益的行为，坚决予以处罚。同时，我们也希望购房者在购房过程中增强辨别是非真伪的能力，做到冷静理性，避免为了图小便宜而吃亏上当。

声明：本网站所提供的信息仅供参考之用,并不代表本网赞同其观点，也不代表本网对其真实性负责。您若对该稿件内容有任何疑问或质疑，请尽快与上海热线联系，本网将迅速给您回应并做相关处理。联系方式:shzixun@online.sh.cn