购房纠纷类型翻新 源头化解保障权益
01/18
08:00
近年来，商品房买卖合同纠纷领域各种新类型、新形态矛盾纠纷不断涌现。重庆市第一中级人民法院梳理辖区两级法院受理的相关案件发现，商品房销售合同纠纷逐渐从占绝对比例的购房者与开发商之间的“两金”争议(即逾期交房违约金和逾期办证违约金争议)，转向补充协议条款效力认定、精装房质量异议、销售顾问权限、开发商口头承诺效力等新类型争议。
近日，重庆市第一中级人民法院发布该院近年来审结的商品房买卖合同纠纷典型案例，旨在引导购房者、房地产开发商及房地产从业人员了解最新法律法规，努力从源头化解商品房买卖合同纠纷，保护购房者与开发商的合法权益，保障房地产市场健康发展，力争实现让纠纷化于未发、止于未诉。
销售人员私签合同
未获授权公司无责
曾某系重庆某房地产公司销售人员，购房者杜某与曾某在某楼盘售楼部签订了《置业预算表》。随后，双方又签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同显示重庆某房地产公司为甲方、杜某为乙方，合同约定杜某向重庆某房地产公司购买房屋，采取分期付款方式支付购房款，合同尾部无签字盖章。曾某在该合同附件五《商品房买卖合同补充协议》尾部甲方处签字，杜某在乙方处签字，未加盖重庆某房地产公司印章。
合同签订后，杜某分4次通过手机银行、微信等方式共计向曾某个人账户支付购房款234171元，其中前两次曾某以个人名义向杜某出具了收条。后杜某发现房屋被另售他人，遂与曾某达成退款协议，但曾某未按期退还杜某购房款。杜某于是诉至璧山区人民法院，请求曾某与重庆某房地产公司承担归还剩余购房款及利息的连带责任。璧山区法院一审仅支持了杜某针对曾某的诉讼请求，驳回其对重庆某房地产公司的请求。杜某不服，上诉至重庆市第一中级人民法院。2022年6月，市一中院审理后维持了一审判决。
二审法官庭后表示，杜某主张与重庆某房地产公司存在房屋买卖法律关系，但举示的《置业预算表》《商品房买卖合同》均无重庆某房地产公司盖章或授权人员签字，仅有曾某签字。曾某系重庆某房地产公司一般销售人员，签订购房合同并非曾某职权范围事项，曾某无授权委托书，涉案商品房买卖合同未加盖公司印章，不存在曾某有代理权的客观表象，且曾某要求将购房款转至其个人账户，并以个人名义出具收条，这些行为均违背交易常理，杜某未审查曾某是否具有代理权，主观上未尽到合理注意义务，存在过失。此外，杜某在发现涉案房屋另售他人后与曾某签订《协议》，约定由曾某退还购房款。因此，杜某系与曾某建立的合同关系，无权要求该房地产公司退还购房款。
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