综合

商品房预售制待完善 建议按工程进度分期付款

  商品房预售制度是我国房地产开发经营管理制度的重要内容,对促进房地产业快速发展、有效解决一定时期内商品房供应不足问题、加快实现全体人民住有所居发挥了重要作用。“但当前商品房预售制度仍存在一些社会反映强烈、亟待推动解决的突出问题。”今年全国两会期间,全国人大代表、民进江西省委会副主委、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡关注商品房预售制度完善问题。

  卢天锡认为,商品房预售制度主要存在5个问题:

  一是预售许可条件不明、门槛较低。《城市商品房预售管理办法》虽然规定了商品房预售许可条件,要求“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”,但对投资金额评估的手段和措施往往比较欠缺,且各地对工程要求不一,有的地方达到工程形象进度正负零(编者注,一般指房产项目建好地基)即允许预售,一定程度上降低了房地产开发企业准入门槛,提高了房地产企业资金杠杆率,助推了个别房地产企业高杠杆、高负债的野蛮增长,给我国房地产业带来了巨大风险。

  二是预售合同的法律地位不明晰。我国实行不动产登记确权制度,商品房预售合同备案仅为行政行为,并不直接导致物权的设立。由于商品房预售合同履约周期较长,出现“一房两卖”、设立抵押等情况时,购买人权益难以有效保障,有的开发项目完工后,因抵押未解除,导致无法交房,难以办理不动产登记发证。

  三是预售资金监管存在制度短板。商品房预售资金监管没有专门的上位部门规章办法,各地监管模式、监管标准等存在较大差异,有的未实行预售资金的全额入账监管,有的监管额度没有有效覆盖项目竣工交付所需资金,有的对预售资金使用把关不严,有的简单地委托监管银行代为监管,预售资金实际上由开发商自行支配使用,开发商随意挪用转移预售资金导到工程项目烂尾的情况屡见不鲜。

  四是购房人预付款支付方式不利于保障购房人权益。当前预售制度下,购房人预付的购房款(即预售资金),包括首付款和银行按揭贷款等,一次性全额转入房地产开发企业名下的预售资金监管账户,而购房人从购房到房屋交付少则1年,多则2-3年。现行“一次性全额支付”预付款的方式,使商品房预售实际上变成了商品房销售,购房者购买的房屋实际上是“期房”或者说是“楼花”,这明显加重了购房人义务、负担,增加了购房人风险,有失公平原则。一旦出现项目烂尾等问题时,将给购房人造成巨大损失,引起社会纠纷和不稳定问题。

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本文来源:中国网 作者: 责任编辑:赵瑜

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