购房者的不解:买房包括公摊面积 合不合理?
04/01
14:26
取消公摊难度较大
加强监管迫在眉睫
乱象之下，关于该不该取消公摊面积计入房价的讨论甚嚣尘上。
记者梳理发现，有人不支持取消，因为担心取消后房价大涨；也有人表示取消公摊已是大势所趋，因为2019年住建部对《住宅项目规范》公开征求意见已经释放了相关信号。
对此，北京市房地产学会副会长兼秘书长赵秀池认为，影响房价的因素有很多，与计价方式没有太大关系。表面上以建筑面积计量房价会低一些，以使用面积计量房价会高一些，物业等费用收取也是一样。但对整套住房来看，总价或收取的物业费不会因为计量单位不一样而少收。因为开发商是按整套住房来收取购房款的，购房人是以整套住房为单位来缴纳物业费的。
艾泓强则认为，《住宅项目规范》并非销售管理办法，而是工程技术规范，“套内面积”或“建筑面积”计算无直接关系，真要上升为国家标准并全面实施，还需修改相关法律规范，还有很长的路要走。
值得注意的是，记者近日在某购房App中查询发现，很多城市的新房，点进去显示的都是建筑面积，而重庆市区显示的都是套内面积。
据了解，早在2002年6月，重庆人大常委会通过的《重庆市城镇房地产交易管理条例》中就要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
这是否意味着，重庆已经取消了公摊？
重庆沙坪坝区某房产中介胡先生告诉记者，这个规定并不意味着公摊的取消。“入户大堂、电梯井等公共空间在物理上是不可能取消的，只能说计算房价时公摊不计入，但实际上也就是说法问题，总价一直是固定的。比如套内面积单价可能是1.5万元，建筑面积单价就可能是1.3万元。按照规定，重庆这边的新房都是按照套内面积计价，二手房则按照建筑面积计价，因此二手房看上去要比新房单价低得多。”
虽然目前重庆市对于物业费、取暖费等仍是按照总建筑面积收取，与全国其他地区无异，但杨勤法认为，重庆的规定还是倾斜保护了在房产交易中处于弱势地位的购房者利益，用套内面积计价更加公开透明，对于购房者来说，是更能够看得见摸得着的实惠。
但要在全国层面取消公摊面积，多名接受记者采访的专家一致认为“难度较大”。他们提出，若取消公摊面积，长远来看房地产商受到的损失最大，若其不再能从公摊面积中获取收益，在维持房价合理的情况下，对公摊部分的重视程度就可能会下降，小区环境、房屋整体建设质量也可能受影响。
既然在当前居住方式下公摊面积不太可能直接取消，那么其带来的诸多问题怎么解决？
对此，杨勤法建议，可借鉴其他国家的地产管理经验，在为购房者减负的前提下持续保障公摊面积的使用质量。
“对于公摊面积的管理，应采取分步走策略。首先，在公摊面积尚未取消的前提下，规范公摊面积的计算工作，确保计算方式公开透明，计算结果清晰，并且完善相关的监管机制，确保购房者所支付的公摊面积费用有据可依，房地产商胡乱计算公摊面积的行为得到及时惩处；其次，针对不同的住宅类型，在考虑建筑使用实际的情况下，出台规定对新建住宅公摊面积的上限作出限制，倒逼房地产商及相关方在建设住宅时合理规划，而不是随意增加公摊面积，侵害购房者的居住权益。”杨勤法说。
赵秀池则建议，在市场环境允许的情况下，可以进一步实施和推广以“套内使用面积”计算房价的做法。同时，还应严格落实开发商对公共设施、公共面积及相关收费的信息披露制度，确保购房者在购房前能够确实了解公共区域的详细情况。通过加强监管、规范第三方测绘机构、严格开发商违约责任等方式，真正维护众多购房者的权益。
揭上海人都爱的"光明"
