购房者的不解:买房包括公摊面积 合不合理?

　　公摊占比没有上限

　　计算标准尚未明晰

　　“该小区3号、4号、9号楼储藏室公摊面积过大，请购房者仔细查看！”10月13日，山东省德州市房产管理中心官网将一小区房产测绘面积等信息进行公示，上述这段大写加粗的黑体字格外引人注目。

　　记者点开测绘结果链接发现，这3幢楼的储藏室公摊面积都远大于套内面积。比如，3号楼负1层储藏间3，套内建筑面积不到6平方米，公摊面积达到11平方米；整幢3号楼储藏间套内面积210平方米，公摊面积却达396平方米。

　　“地下储藏室过道面积大，加上楼梯间、电梯井等都要占公摊面积，储藏室的公摊占比往往超过一半。而我国目前对住宅公摊面积并没有上限要求。”北京市京师（泉州）律师事务所律师艾泓强解释说。

　　在艾泓强看来，德州房产管理中心对高公摊率进行公示的举措还是很人性化的，“这样消费者在购房时就能注意到。实践中，许多开发商并不会公示公摊面积，在合同中甚至不做说明，导致出现购房者‘花大钱买小屋’的情况，引发许多争议”。

　　记者近日走访了天津河东区、和平区、河西区5个楼盘的售楼处，发现没有一家楼盘介绍图中含有公摊面积内容；5名销售人员也只有1人主动提及公摊相关内容，其他人只有当记者问及时才会作简单介绍，并且一带而过。

　　那么，在买卖房屋时，卖方是否应当将公摊面积进行公示呢？

　　杨勤法认为，目前没有法律法规规定房屋出售者需要公示公摊面积，但购房者可以要求出售者告知，也可以要求在合同中约定，但这样的要求往往很难得到保障。

　　艾泓强说，根据现有规定，当事人直接援引《商品房销售管理办法》第二十条以房屋面积误差超过正负3%为由要求解除合同、退房可能难以得到支持。而且在实践中，开发商往往会与购房者签订补充协议，对商品房买卖合同的内容进行补充或变更，因此消费者在签订合同时更应多加注意。

　　记者调查发现，除了信息披露不公开透明外，公摊面积的计算方式目前也不太明确，将公摊面积计入房价容易引发诸多乱象。其中，公摊面积是否按照精装修收费引发的争议颇多。

　　家住天津市河东区的刘明今年刚入手一套精装修新房，该房是按照每平方米3000元的标准进行精装修的。他认为，像电梯、楼梯这种公摊设施肯定不存在精装修，可最后公摊面积价格也是按照精装修价格计入房屋总价，而且还包括暖气费。“难道公摊的建筑也要装暖气吗？”刘明有点愤愤不平。

　　采访中，记者发现，公摊面积是否按照精装修收费，各地做法有所不同，但物业费、税费等都是以包含公摊面积在内的建筑面积为依据进行计算的。

　　此外，据杨勤法介绍，有少数开发商违法将现行法明文规定不计入共有建筑面积的部分计入公摊面积，再将这些公摊设施出售或租赁，如停车场出售或出租、楼道广告位出租等，产生的收益却未被纳入物业管理费用或住宅维修基金等，而是被开发商或物业据为己有。

　　“这些都给业主增加了负担，最终导致业主高价买房却权益受损，购房者对公摊面积的怨言也一直存在。”杨勤法说。

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