购房者的不解:买房包括公摊面积 合不合理?
04/01
14:26
公共空间费用公摊
楼层高公摊率也高
今年国庆期间，东华来到天津市河东区某楼盘售楼处，本想趁着国庆限时特惠把房子敲定，但走进样板间，他心里就产生了疑惑。
“一套位于9层楼98平方米的三居室，从样板间来看，里面的布局、精装都很好，但总感觉比我现在租住的70多平方米的房子没宽敞多少。”东华向销售人员提出了自己的疑问。对方解释称，这间房的公摊面积占建筑面积24%左右，套内建筑面积大约为74平方米，“与周边其他楼盘相比，这样的公摊面积已经算低的了”。
人生第一次买房的东华对此很不能理解：为什么要将公摊面积计入房价，公摊面积还这么大，其计算标准到底是什么？
华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法解释道，其中一个原因是我国早期采用福利分房制度，后来随着住房市场化，商品房出现并占主流地位，房价飙升的同时受到政府严格管控，这使得开发商寻求一个在纸面上控制房价但实际上不损害其利益乃至创造更多利益的方法。
“同时，随着我国城市化快速推进，大量人口涌入城市、城市中心区，而这些区域中能够用于居住的土地面积又比较有限，因此城市居民普遍居住于封闭小区中的高层住宅。这决定了在我国面积共有问题无法避免，而面积共有必然导致费用公摊。”杨勤法说，此处公摊的费用不仅包括建筑费用（对购房者而言体现为房价），还包括建筑使用过程中产生的管理、维护费用（对购房者而言体现为物业费），这就是我国大陆地区普遍采用公摊面积的概念，并以此计算房价和物业费等费用的主要原因。
不过，公摊面积并非法律概念。“现行法律、法规和规章没有对公摊面积的概念进行定义。”杨勤法指出，一般认为，房屋建筑面积=套内建筑面积共有建筑面积；套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积阳台建筑面积。公摊面积即共有建筑面积，是指由各产权主体共同占有或共同使用从而共同分摊费用的部分建筑面积。
依据上述说法，记者查阅公开资料发现，公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房，还包括户与户之间的隔墙等。
那么，一套房的公摊面积具体会有多少？记者为此咨询了天津、北京、安徽、重庆等地10个售楼处的销售人员和房产中介。
据北京市朝阳区高家园小区某中介公司销售顾问裴先生介绍，房地产市场主要以公摊率和得房率来表明一套房公摊面积的多少。“公摊率就是房屋公摊面积占房屋总面积（建筑面积）的比率，得房率指套内建筑面积占建筑面积的比率。”
“得房率能有80%就已经很不错了。现在新建的小区大多是高层，公摊率基本都在25%以上。”安徽省合肥市一楼盘销售人员胡先生告诉记者，“不过公摊率并不是越低越好，因为公摊率低意味着小区公共面积小，居住环境和舒适度可能就难以保障。”
记者在调查中发现，一个小区里的不同楼栋，可能会因为层高不同而具有不同的公摊率。比如，一栋6层高的住宅楼，其公摊率一般在18%至20%；一栋10层高的中高层住宅楼，其公摊率往往在20%以上；一栋20层以上的高层住宅楼，由于楼梯高度、墙体厚度、强弱电井等公用设施等，公摊率会达到30%甚至更高。
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