房企业务转型 期待轻资产化运营与REITs融资
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政策调控下，住宅市场利润缩减，倒逼房企寻找新的业务增长点。发展商业地产有利于获取土地，提升资产价值，获取稳定现金流，拓宽融资渠道，成为企业选择的业务增长突破口之一。在此背景下，轻资产模式成为未来商业地产的重要转型方向。有机构预计，以商业地产作为优质底层资产的公募REITs项目有望在境内推出，境外发行也将更为普遍。
布局核心城市群商业地产
从拿地价格来看，据统计资料显示，2021年1至6月，全国300城商办用地成交楼面均价为2516元/平方米，同比上涨9.0%，平均溢价率为6.9%，较2020年同期小幅增加0.67个百分点。
从城市布局来看，企业重点布局城市群的核心一二线城市，并密切关注城市群内消费能力不断提升的三四线城市。
从购物中心布局来看，龙湖集团等继续深耕一二线核心城市，新城控股等则较为关注三四线城市发展机会。2020年，龙湖集团新开业10家购物中心，坐落于南京、成都、苏州、西安、济南、重庆6个一二线核心城市；公司在建拟建的购物中心项目还有13个，也都位于我国一二线核心城市。新城控股于2020年新开业33个吾悦广场。其中，22个位于三四线城市，包括泰州、嘉兴、湖州等长三角城市以及徐州、淮安等发展较好的城市。
从写字楼布局来看，一二线核心城市是龙头房企布局的主要选择。中国奥园在境内发展的在建及拟建写字楼项目主要集中在粤港澳大湾区及一二线城市；在营项目主要分布在北京、广州等一线城市，以及重庆、成都、合肥等优质二线城市。未来1-3年，合景泰富将陆续开业9个写字楼，聚焦核心一二线城市，持续深耕广州写字楼市场。
东方证券研报认为，商业地产目前存在三种主流商业模式。第一种是服务于住宅销售的“以售养租”模式。开发商获取商住综合用地，前期通过销售住宅物业，快速回笼现金，从而分担较重的商业资产投入，典型的开发商如早期的万达集团，以及当前的新城控股。第二种是以长期持有为目标的开发建设。企业从拿地，开发建设，至后期运营全程参与。第三种是以资产退出为目标的开发建设/收购改造。企业直接拿地开发建设，或者收购现有资产进行改造，提升运营收益后退出，获得资产增值收益。
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