新小区近半数楼栋无法直达B2地下地库，业主欲哭无泪
09/18
08:00
规划局：确定该小区是按图施工
为什么部分楼栋到不了B2层呢？这样的设计是否合理？对此，记者联系到青浦区规划和自然资源局进行采访。
工作人员告诉记者，今年8月，他们接到了首创禧悦晴朗小区居民的反映，并在8月底向居民回复。
据了解，该小区的设计图纸是由专业单位设计，并且通过了审图公司的审核，符合有关规定和设计规范，在小区竣工后，青浦区规划局的相关人员也去现场验收核实，确定该小区是按图施工。
我们规划管理部门主要是对总建筑面积、建筑高度间距、外立面等项目进行验收，而这些项目都是规范合理的。”
该工作人员表示，至于首创禧悦晴朗这个小区为什么将部分楼栋设计成到不了B2，不在他们的监管范围之内。
律师解读：开发商是否存在违约行为？
明明宣传时有地下2层车库，但是入住才发现部分业主到不了B2层，开发商是否存在违约行为？又该如何理解合同上的“地下0层”？
对此，记者采访到了观韬中茂律师事务所律师郭振伟律师进行解读。
Q1、部分楼栋到不了B2，开发商是否存在违约行为？
郭振伟：购房时，开发商销售人员介绍会有B1、B2两层车库，但实际情况却是部分楼栋只有一层，且需要走到隔壁楼栋乘电梯到达B2，上述情况导致部分业主的出行便利性受到影响，小区安全性也存在一定隐患。
通常，电梯不直达停车库一般不能作为合同的附件对双方产生约束力。若业主无法提供证据证明电梯不直达地下车库直接影响合同订立，则无法追究开发商的违约责任。
若购房者在购房时明确表示电梯是否直达B2层，作为订立合同及影响房价的重要考量因素，或开发商就电梯直达B2作出具体明确的说明或者允诺，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，则开发商涉嫌违约。
Q2、如何理解合同上的“地下0层”？地下车库算违建吗？
郭振伟：从字面上理解“地下0层”是没有地下层。通常根据《上海市商品房预售合同》第一条第二款明确地上、地下层数，该部分地下层数可以理解为属于本栋楼业主共有的公摊面积，如电梯厅等。第二条第二款明确的是购买房屋信息，这部分属于每个业主专属的，类似于地下室或者地下储藏室。
地下车库是否违建和购房合同就地下0层的表述无关，主要取决于车库的立项、规划、审批、验收等手续是否齐全，如是否取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案证明、交警队出具的交通设施验收意见、消防队出具的消防验收意见、大产证等。
从结果上来看，如果项目存在违建，项目是无法通过验收的，不通过验收则无法取得大产证，拿不到大产证则没有办法办理小产证，无法办理小产证则开发商无法交房将面临违约。
开发商对于不能到达B2应该是明知的，开发商在明知电梯无法到达B2的情况下，应在销售房屋时明确告知购房者并在不利因素公示时明确公示。
Q3、业主应当如何维权，对消费者有何提醒？
郭振伟：若开发商存在欺诈或者虚假宣传的情况，业主可以向房管局、住房热线、市场监督管理部门反映；在证据充分的情况下也可以向法院提起诉讼。
在此，提醒购房者在签订购房合同前，首先需要确认五证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证）是否齐全；其次，注意保存楼盘广告、户型图、宣传单等销售资料或开发商其他方式作出的售楼广告资料；再者，看样板房、沙盘时可以考虑拍照、视频留存；最后，仔细看不利因素公示、小区配套设施等，购房者对于最关注的内容，如果有可能的话，可以要求开发商加进合同补充条款部分。
只有这样，一旦发生问题，维权才有足够的证据支撑。
红色魔都之纪念会址
