新规出台鼓励改建租赁住房 短期内对租金影响不大
存量商办探寻去化新思路
自2017年“3·26商办限购政策”出台以来,北京商办用房的成交量骤然降至冰点,商办用房大量积压。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对记者表示,目前商办改造项目面临着一定的现实难题。商办改造存在技术上的改造难度,由于商住与民住在水、电设施配置上不完全相同,因此,在建筑完工后水电更改难度较大。另外,改造需要投入的成本不低,且租赁回报率不高,资金回笼的时间较长,开发商更偏向出售,而如果地段、配套等条件不佳,改造后出租难度也较大。“商办改造项目,一方面需要前期改造的政策支持,另一方面,后期还需相应的监管、规范政策相配套。”陈霄认为,《通知》激起了业内对北京存量商办出路的探讨。
合硕地产机构首席分析师郭毅也指出,该政策的积极信号是,城市管理者们重视北京商办市场目前存在的一些问题,在积极寻找破题的思路与解决的可能性。
北京市此次政策除了提出“符合条件的改建项目可申请使用中央财政补贴资金”外,更提出“纳入全市政策性住房建设筹集计划的宿舍型租赁住房改建项目,运营期间相对应的土地视同城镇居住用地管理,租赁住户使用水、电、气、热执行居民价格”。
短期内对租金影响不大
“非改租”在一定程度上能够扩大北京市场的租赁房源供应,那么市场租金水平是否有可能会被拉低?多位接受记者采访的行业人士均表示,新规短期内对租赁市场的租金水平影响有限。
陈霄分析指出,总的来说,由于符合改造的商办项目有限,并非所有的非居住建筑均可改建成宿舍型租赁住房,符合指标条件的方可申请改建,在一定程度上限制了改建的规模,不会出现大批量的改建产品涌入市场;并且相关改造在实施上也有诸多难度,预计短期内对租金水平影响不会太大。
那么,对于持有非居住建筑房源的房地产开发企业而言,持有期间的资金压力将如何缓解?
同策研究院分析师陈舒认为,针对正规持有房源的开发商来说,抵押贷、经营贷等融资渠道一直保持畅通,企业可以通过各种方式获得融资,以缓解资金压力。他还表示,非居住建筑改建宿舍型租赁住房的开发商,可以通过发展其他业务板块来分担资金压力。“相信进一步的配套政策,在接下来也会随之出台。”
作为目前北京分散式长租公寓市场的代表企业,自如相关负责人认为,在“非改租”新规之下,精细化的运营管理极为重要,这既是企业应对市场风险的有效措施,也是优化客户居住体验的根本所在。