上海五星级酒店 亏本甩卖也没人要？商业地产开发成本“压力山大”、税负过高
05/13
10:06
住宅市场金融化
商业地产被挤出
资金募集难，也是制约中国商业地产发展的重要原因之一。在国内的资本市场走一圈，其实不难发现，大部分的资金都是债，投资期限一般都是短周期1-2年，且投资人要求基金管理人(GP)对投资本金和收益给予保证。而商业地产的投资周期一般是5-10年，与国内大部分资金在周期上无法匹配。因为募集不到长钱，这导致国内商业地产私募基金得不到发展。
雷弘祺告诉记者，国内拥有长期资本资源的金融机构以及地方政府投资平台等，对商业地产的投资参与度并不高。
此外从融的角度来看，商业地产很难获得银行融资。从银行的意愿来看，银行更愿意优先把额度放给住宅项目，对于商业地产项目则是优中选优，利率也可能会上浮，导致本来就对资金成本非常敏感的商业地产雪上加霜。银行即便有信贷额度，也会把资金提供给与银行有更多战略合作的大型房企，而资金到了企业这里，也是优先用于住宅项目等的开发。
他认为，开发商拿一块住宅地做开发，连拍地保证金都是融资来的，拿地的钱、开发建设的钱，都是通过银行或“影子银行”融来的。住宅市场的疯狂导致金融资源被抢夺，钱大量流向住宅领域，商业地产融资非常困难。
“金融一直被打压，一直在变通。但金融永远是逐利的。”雷弘祺认为，要解决这个问题，就不能仅从金融角度改革出发，而应该找到根源——住宅太赚钱了，所以金融资源向其倾斜。有关部门应该想办法把资金引导到商业地产项目，如办公楼、产业园、商业等，这些资产是服务于企业、制造业及老百姓的。
基础设施公募REITs带来曙光？
记者不完全统计，因为境内外基金的参与，全国仅有上海、北京的商业地产有一定的大宗交易量，总量每年大约在2000亿元左右，但近几年也趋于流动性枯竭。也正因为此，市场上才会一直有酒店抛售的情况。寥寥千亿级的交易量，相比中国每年大约2万亿的增量商业资产供应而言显得有些“不协调”。
“未来如不能打通有效的退出渠道，国内商业地产将产生大量的不良资产。”雷弘祺坦言。
此前，雷弘祺在国际五大行做过多年的商业地产估值，为美元基金、港资、新加坡机构提供位于中国大陆物业的估值服务。关于这一点，他认为，国内大部分的商业地产很难资本化，并且其金融化或证券化程度太弱。大部分商业资产持有者仅能通过银行再融资或类REITs等的债性融资来续命，保证现金流不断裂。但并不能实现真正意义上的退出。
中国证监会正在大力推进基础设施公募REITs试点项目落地。这些例如产业园、物流项目等的融资业务，将有可能在数年后帮助相关方实现真正的市场化退出。据称，首批的基础设施公募REITs，更多聚焦于基础设施、物流、互联网数据中心(IDC)、产业园区等，但其涉及的领域还远未触达商业办公、酒店公寓等。因此，真正大的商业地产项目，目前还没有获得有效的退出渠道。
红色魔都之纪念会址
