上海五星级酒店 亏本甩卖也没人要？商业地产开发成本“压力山大”、税负过高

　　新华联索菲特开业4年即欲出售

　　总部在上海虹桥的一家大型地产企业人士对记者说，商业地产前期投入大，现金回笼周期长，不像住宅项目可以有零散销售收入。商业地产前期开发一般3-5年，竣工之后还有2年左右的培育期；再是从零开始到80%左右的出租率，也需要2年左右时间；这之后才算是进入稳定期，并且在有了一定的现金流以后，开发商才会通过一些手段寻求退出。包括通过金融化手段例如“类REITs”再融资，或者以大宗交易方式将单一项目卖给基金公司、保险公司等。

　　以上海新华联索菲特大酒店为例，去年12月在酒店交易网挂出来时，转让价格为23亿元。作为新华联集团旗下高端商务旗舰作品以及新华联国际中心的重要商务配套，这家酒店开业于2017年，占地5.37万平方米，距今只有4年时间。

　　旅界分析称，酒店业务持续亏损以及为应对2020年“三道红线”降负债，成为新华联集团决心抛售上海新华联索菲特大酒店的主要原因。

　　证券时报记者了解到，对一些银行来说，至少目前已没有给房地产企业的信贷额度，或许下半年会有少许松动。据介绍，这些贷款包括银行给房企的空地开发建设贷款，即开发贷，以及企业用于收购存量商业地产的并购贷等等。

　　受2020年《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》“三道红线”的影响，商业地产也被一刀切纳入额度管控。总的来说，三道红线是对于所有房地产企业制定的三个标准，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

　　前述大型房企人士表示，“银行如果看到是一个100%无住宅的商业地产开发项目，那么放款意愿会很低。”该人士介绍，只有那些大的商业地产背景的开发商集团如瑞安、恒隆、新鸿基、华润、中海，他们获得银行开发贷款的可能性较高。

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