上海五星级酒店 亏本甩卖也没人要？商业地产开发成本“压力山大”、税负过高
05/13
10:06
5月11日，上海某外资商业地产投资管理机构副总裁雷弘祺告诉证券时报记者，包括上海以及苏州、无锡等周边区域，近期仍有许多酒店出售信息。有的五星级酒店，按照产权面积每平米售价可能低至8000元—9000元。但实际上，这些酒店房间内部的装修成本都不会少于1万元/平米。雷弘祺介绍，这些卖家包括外资基金、港资开发商等等。
记者在一些全国性的酒店投资交易平台浏览发现，距今最近大约5、6个月前，已有上海虹桥绿地酒店群、上海新华联索菲特大酒店、上海豫园万丽酒店、上海日航酒店等多家上海五星级酒店的出售信息，项目出售调研报告也对外界披露。
知情人士向记者介绍，2017年前后，无锡九龙仓区域一个超高层建筑，包括甲A级办公和五星级酒店的整栋建筑对外报价在1.1万元/平方米，但据说8000元就可以拿下。到现在4年多了，仍未售出。
做酒店并不赚钱
对于酒店交易，雷弘祺表示，从投资角度来看，酒店类资产从来就不是一个好的投资标的物。酒店的现金流估值甚至低于它的重置成本，即按照租金收入和资本化率折算价值来看，远远无法覆盖酒店的拿地成本+建安成本等。酒店即使不出售而是永久自持，仅仅是回本也要30-50年，这个账根本不划算。
不仅仅是酒店，增量商业地产都很难赚钱。其中的一个原因在于商业地产开发成本过高。一方面是土地成本。例如，上海市中心拍一块商业地楼板价每平米3万-4万元，加上建安费用1万元，总的开发成本在每平米5万元左右。但竣工后对外出租的平均租金只有5-6元/平方米，扣完税和运营成本，净租金回报率只有2-3%左右，远低于无风险利率，当然也低于资金成本。国际上，商业地产租金回报水平，应该在无风险利率5-10年期国债收益率的基础上增加1-2个百分点的风险补偿。
另一方面是税负过高。例如商业地产每100元的租金收入，业主需缴纳9元增值税、12-15元的房产税、15-25元的企业所得税，还有另外的土地使用税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税等其它杂税。100元收入当中，光交税就要交掉35-50元，此外运营成本大约摊到20-30元，最终可计提的净租金收入仅有20-30元。相关业内人士告诉证券时报记者，如果是外资地产基金，这些净租金收益提出境外还需再缴纳10%的预提所得税。
红色魔都之纪念会址
