二手房买房违约的情形有哪些 违约金如何约定?

　　二、如何约定二手房买卖违约金

　　在房屋买卖活动中，有些违约导致合同不能履行，有些问题不足以导致合同无法履行，但是影响了一方的权益，至少给对方造成日期的延误。从合同约定的角度讲，应该对合同履行的所有细节进行约定，并约定出现某种违约的处理方式及违约责任的承担方式。

　　对于根本违约可这样约定：合同签订后，如甲方不出售该房屋，则乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行；若乙方解除合同的，甲方应向乙方支付总房款20%的违约金。不出售房屋是指甲方主观不出售该房屋或以实际行动表示不出售该房屋，如将房屋售与他人、不协助乙方办理过户手续超过一个月或拒绝交付房屋超过一个月的。

　　合同签订后，如乙方不购买该房屋，则甲方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行，若甲方解除合同的，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金。不购买房屋是指乙方主观不购买该房屋或以实际行动表示不购买该房屋，如拒绝办理产权过户登记、在具备公证提存条件后不办理公证提存手续、不支付购房款，以贷款方式支付房款的不办理贷款手续。

　　三、二手房买卖违约怎么办

　　二手房卖方违约可以直接民事诉讼。

　　民事诉讼时效一般为两年，具体参照《民法通则》

　　第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

　　第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：

　　(一)身体受到伤害要求赔偿的；

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