这大概是上海身世最曲折的区
07/29
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虹口区的特色、居住人群特征以及未来展望
百年虹口，发展的历程是曲曲折折的。
随着北外滩重量级规划的落地，虹口区又将迎来一段战略机遇期。北外滩作为与外滩、陆家嘴共同打造“黄金三角”核心商务区的战略高地， 将成为全球城市建设的标杆。
具体规划上，中部商务区将进行高强度、高密度开发，两侧提篮桥、虹口港历史片区将形成低层高密度空间格局，全域构建新旧融合、以人为本的公共空间网络。
北外滩的规划在上海市规划与自然资源局官网刷屏、市委书记专访北外滩调研、可靠消息传言480米摩天大楼将于今年内拍地与动工，这种种迹象显示市政府对北外滩片区的重视。
北外滩未来成为全市顶级CBD是确定的事件。
北外滩坐北朝南，正对外滩与陆家嘴，拥有最佳的江景视野。可惜的是，北外滩江景房的品质不如其他片区，所以至今未形成高净值人群集聚的社区。
拥有一线江景的新外滩花苑建设年份久且品质一般；白金湾府邸只有独立一栋楼，没有小区；白金府邸和耀江国际广场大多房源户型一般；外滩豪景苑未来视野会被前排建设的办公楼遮挡。
稍微对比一下，偏爱江景的高净值人群很容易被分流到黄浦滨江、徐汇滨江、陆家嘴南北滨江等品质豪宅林立的片区。
不过，即使包含一些不利因素，北外滩各小区的性价比也是很高的，品质住宅挂牌单价在8.5-10万。要知道，远在北中环外、不带优质学区的静安府挂牌单价也在9-10万了。
分布在北外滩的住宅只占一小部分，再来说说虹口区其他片区。
虹口区没有什么外来人口，基本都是本市户籍居民，由于虹口曾经是北区的老大哥，本地居民普遍有”比上不足，比下有余“的微妙心态，以至于虹口从南至北的板块，房价比较扁平。
值得关注的是曲阳板块与凉城板块。
曲阳板块集中了虹口区优质的公办教育资源，学区溢价相对于其他行政区还比较低，低总价的房源多，加上虹口区中考的竞争压力小，值得工作、生活在北区的家庭考虑。
凉城板块西侧与大宁无缝衔接，又增添了19和20号线的双轨交利好，目前单价不高，有一定增值潜力。
总体来说，虹口区大部分区域发展得比较落后，房子却不便宜，除了北外滩有确定性机会，曲阳、凉城有教育、交通利好外，其他板块乏善可陈。同总价下，在上海其他区域总能找到更好的选择。
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