老洋房产业链奇观 “老法师”撩动藏品情结 小中介依淮海路被催生
05/21
08:58
“实心房”的拆解奥秘与难题
老洋房买卖的拦路虎之一是产权不明晰，而产权不明晰多是因为历史问题。
王四龙遇到过一个案例，有套房产有11个产权人，买卖过程中，前面9个产权人已经签字，但是第10个人拒绝，最终这笔交易还是前功尽弃。
另外，老洋房都是建设在新中国成立以前，而建国之后，不少旧时代的民营企业家将自己的家宅捐出，或者举家迁往海外，这些房产被公有化，最终不少被分配给政府和军队家属居住，而且居住非常紧凑，一个大房子里可以住十几二十户，每家住一小间。后者拥有使用权，他们在老洋房里结婚生子，不少人出生在这里，将此地视为自己的家。上海陆续吸引外资，同时欢迎华侨回归故里，当时只要有相关房产凭证，就可以办理产证。所以就形成了产权和使用权分离的局面，这种房子也被中介圈称为“实心房”。
王四龙也遇到过这种情况。L先生继承的这套洋房是解放前其外公作为嫁妆送给他母亲的，后经其努力于2002年取得了这套洋房的产权证，但因其他复杂原因，也成为了“实心房”。因为自己年龄也偏大且久居于香港，自取得产证起，他就打算把这套洋房卖掉，记得最早的挂牌价格为2000万，当然因为实心房的原因，且居住房屋内人士身份的特殊，一直没有成交的可能。
后来有个上海的远房亲戚表示有认识人能把这个实心房的问题解决，因为房屋本身的优质性，前前后后也有很多客户表示意向，但都还是因为交易存在风险而放弃。
王四龙有位客户在2010年愿意冒风险以6500万元的价格购买这套房产，并且向L先生支付了700万元定金。L先生收到定金非常激动，立即将这700万元转给了表示能解决产权问题的人。
可惜历时近5年的时间，这个实心房的问题一直未能解决，收到700万定金的“能人”也表示把这笔费用消耗殆尽。最终L先生不得不自己先赔付王四龙的客户1400万及相关利息。好在2016年因为部队改革等机缘，房屋内的居民陆续搬离，当然也因为户口问题L先生给予居民200万元的补偿。
在该洋房产权清晰后不久，L先生很快就找到合适的买家，没想到最后的成交价格已达到了到手1.2亿元之巨，算上税费及地价成本，买家需要支付超过1.5亿的成本。
还有些房子，老主人在旧时代娶了几房妻子，后代很多，房产的归属连公证处也解决不了，很多亲属之间还在打官司。
市面上能接受上亿价格的富豪有限，房子也是传世之作非常稀有，老洋房买卖真的是完全靠缘分。
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