上半年卖了11.7万套房 上海各区真实成交行情一览

2019年上半年已经过去了。

这半年来，上海楼市热度不减，从3月一直蔓延到6月，每个月二手房成交量均破了2万套。

不过，成交量的上升必然带来挂牌价的调高；与此同时，那些曾在我们的宽慰下还没买到房子的朋友们，也变得越来越焦虑。

壹

上海当前已进入存量房市场，二手房多过新房。新房得“看天吃饭”，其成交很大程度上受推盘节奏和楼盘分布的影响，所以更为准确反映市场情绪的，是二手房市场。

按照规律，每年的3月都是成交高峰。

今年，亦是如此。今年3月，上海二手房成交量超过2.5万套；往后的4、5、6月，连续3个月成交量都破了2万套。

说破了其实很简单；市场上可售的新房实在太少了，新房所处地理位置偏远，只能选择二手房了；其次，市场回升，需求随着限购到期逐步释放；2016年计划购房但被限购的人群，有一定比例没有选择置业，仍保留着购买力。

我们再来看看上海201年至今二手房的整体挂牌量；2019年上半年二手方挂牌量同比去年明显上涨，挂牌价较去年相比有一定回落；今年上半年挂牌价波动不大，几乎持平，整体市场趋稳，业主方心态持稳。

贰

从行政区的成交热度来看，各区域成交量均环比2018年下半年上涨20%以上，但成交价都下跌了。最典型的当属崇明，崇明二手房成交量上涨81%，成交价下跌5%。

浦东稳坐全市二手房成交的第一把交椅；2019年上半年，整个浦东区的二手房成交占比达到了24.1%；也就是说，全市每成交10套二手房，有2套以上是在浦东区成交的。

其实，这并不奇怪。一直以来，浦东区的二手房市场占比都超过所有的城区。

当然，原因是多重的。

浦东区范围较大，板块多，既有适合刚需的板块又适合改善的区域，区域内的动迁房成为刚需置业的首选；同时，挂牌量较大，特别是三林、金桥板块的挂牌量长期排在全市第一。

叁

2019年上半年，浦江延续去年再次成为上海卖的最好的区域，三林、金桥、南桥依然上榜。

成交量top10所在的板块不是动迁房聚集的区域，如浦江、惠南、泗泾等动迁板块；就是传统住宅区，如世博、中原。

而彭浦在今年成交量靠前的原因，则在于老公房成交的持续发力和动迁房粤秀名邸的入市交易。

至于三林、金桥的成交量，这两个板块本身挂牌量就很大，板块距离张江、陆家嘴等也较近，且老公房、次新房交错分布，适合刚需、改善等多种需求。

从上面的分析来看，外环动迁房+中环老破小是刚需的主战场。

在楼盘成交top10榜单上，动迁安置房占了9个；特别是崧泽华城、美罗家园（上半年取的入市交易条件）的集中放量，带动了区域的成交。

2019年上半年已经过去，上海楼市价稳量增，供需活跃，小阳春行情明显。

在总价段成交上，小户型、总价300万以内才是目前二手房市场的主力军；而次新房，单价、总价过高的挂牌房源并不能很快转化为成交量。

但是，自今年3月小阳春以来，改善需求就有了明显提升，市场向上置换趋势凸显。

肆

又回到最初我们讨论的话题，接下来上海楼市该怎么走？市场会不会变冷？

我们认为，目前上海房价并不会短期快速上涨。在上海楼市过去十年的几轮周期中，房价大幅上涨必定会受到利好政策刺激。而现在的上海楼市还处于限购限贷政策的高压之下（短期内不会放松），投资需求无法大规模进场，房价没有大幅上涨的前提。

但成交量的上涨，或多或少还是会影响到房东或购房者预期。而作为购房者往往会优先考虑一些优质社区，我们预计这部分小区在市场初期会有涨价的势头。

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